绿色转型：设计和施工转型
时间： 2016-01-07
中国房地产报：你认为房地产行业的绿色转型包含哪些？
王健：绿色节能环保已成为当今社会发展的主题，国内房地产行业的绿色转型也是必然趋势。
关于绿色转型，结合目前房地产行业绿色开发的现状来看，主要包括设计和生产的转型。设计转型即从以前的只关注建筑平面功能、空间效果、立面形式向如何提高建筑的节能效率、降低能耗转变；生产转型主要是促使开发商、施工企业、建材供应商对绿色环保指标的重视，促进住宅精装修产业化的发展，同时将会对目前的施工体系带来影响，装配式施工将会逐渐成为未来普通住宅施工的主要方式。
制订绿色工作计划
中国房地产报：据了解，保利是在2011年初完成了绿色发展战略的研究工作，为公司未来五年制订了绿色工作计划，能简要介绍一下这个绿色发展计划吗？
王健：我们的绿色总体发展目标，根据工作计划：2011年9月1日以后新开工（未报入修建性详细规划）的住宅（含保障房）及商业建筑、公共建筑均达到绿色建筑一星级设计及运营标准，并按要求进行认证申报；2011年9月份，各子公司新建的普通住宅项目中，应有50%的项目交楼标准为精装修。
截至2013年底，广东、北京、上海、江苏、浙江等子公司至少有一个项目取得绿色建筑二星级设计标识认证；各子公司普通住宅项目精装修交付比例达到当年交楼面积的40%（东北地区达到30%）。
截至2015年底，全集团取得绿色建筑二星级设计标识认证的项目不少于15个，取得绿色建筑三星级设计标识认证的项目不少于5个；各子公司2011年9月后取得的项目，已竣工交付使用一年的，均取得绿色建筑一星级运营标识认证，争取50%的子公司不少于一个项目获得二星级运营标识认证；各子公司普通住宅精装修交付比例达到当年交楼面积的80%（东北地区达到60%）。
中国房地产报：保利上述绿色计划的实施情况如何？
王健：截至目前，武汉、广东、华南公司已基本实现全部住宅项目按绿色建筑一星级标准进行建设。公司有1个项目获得国家绿色建筑三星，2个二星级项目，3个美国绿色建筑标准LEED金级认证项目，3个LEED银级认证项目。
中国房地产报：保利目前的产品定位是什么？如何将绿色、节能、环保等绿色主题融入其中？
王健：公司目前的产品定位是打造自然、和谐、舒适的居住产品，同时涉足商业地产、养老地产、旅游地产等多元化产业。
其中，在居住建筑方面，主要在建筑节能方面融入绿色主题，比如外墙保温、节能玻璃、雨水回收、太阳能利用、空调热回收等方面，今后逐渐在中水回用、饮用水过滤、空气净化等方面重点考虑。另外要着重强调的是装修一步到位创新实践，在国家还没有推行普通住宅全装修标准时，保利地产就率先在自己的楼盘实行全装修到位，最大化地节约资源，且具有环保和成本优势，客户愿意接受。
对于公司自身开发的酒店、商场、写字楼，则会在运营方面注重绿色环保，在机电系统设计、能耗监控方面通过智能化技术来实现调控，降低运行能耗。随着保利绿色建筑三星项目、美国绿色建筑标准LEED金级项目的获批，在绿色设计上有了积累，接下来会加强物业在管理运营这些项目中经验的累积。绿色建筑后期没有好的运营与维护，有些功能就得不到发挥，达不到设计预期目标。
完善绿色供应链
中国房地产报：为了实现公司的绿色发展计划，在资金与人才方面如何配备？
王健：公司目前有技术研发的专门团队，从总部到地方项目公司都成立了技术研发部门。总部的研发中心目前有20多人，其中有专人来跟进各子公司的绿色建筑执行情况。
另外，按照保利每年新增300万平方米的绿色住宅建筑加上300万平方米精装修交楼项目进行估算，绿色建筑增量成本按40元/平方米计算，精装修按每平方米1200元计算，即每年在绿色环保方面的投入约37亿元。
中国房地产报：保利在绿色节能技术研发和体系集成方面有哪些探索实践？
王健：早在2010年，保利就制定了《保利节能减排建筑设计指引（试行版）》，针对节地、节能、节水、节材和环境保护5个关注点，在项目立项、规划、设计、施工和运营5个阶段做了相应的阐释与技术指导，制订了绿色技术推广和试点细则。
2011年公司在绿色战略研究和未来5年绿色发展计划基础上，编制了《保利地产绿色建筑一星级技术标准》和《保利地产绿色建筑二星、三星级推荐技术标准》，逐步完善集团的绿色建筑管理体系。
中国房地产报：公司是否有绿色供应链管理思想？
王健：在实施绿色发展计划的过程中，保利也在逐渐完善自己的绿色供应链。比如在绿色设计顾问方面累积了深圳建科院、上海建科院、深圳筑博科技、广州市设计院等资源；门窗方面除了与德国贝克洛系统门窗合作外，还选择南玻、信义作为建筑玻璃的集采供应商，提供高品质的双银Low-E、三银Low-E双层中空玻璃；卫生洁具选择TOTO节水马桶。装修材料比如木地板、橱柜、家具等供应商都要求有绿色环保认证，板材甲醛释放量必须达到或者优于E1级。
政府有管理 行业有标准
中国房地产报：公司在绿色开发实践过程中遇到哪些障碍？
王健：在房地产行业绿色转型的大背景下，保利地产作为行业领军企业，一直践行社会责任，在国家还没有强制执行绿色建筑星级设计标准的时候，保利就要求旗下项目达到一星级绿色建筑要求。不过，在公司全力推进绿色建筑的时候也做了相关统计：目前，住宅绿色一星级的增量成本在每平方米16元~54元，公建项目一般在29元~65元。
这个增量成本虽然不大，但是绿色节能产品一般初期投入比较大，回报周期比较长，经济效益不是很显著。未来随着绿色节能环保技术不断完善成熟，在提升建筑性能的同时，肯定越来越被客户接受。
中国房地产报：从整个房地产行业来看，目前绿色转型遇到的阻力和障碍有哪些？
王健：首先，正如我上面所讲，保利地产战略合作方的选择标准很重要的一点是环保产品，但是从生产服务体系的供应和支持来看，能够真正提供绿色环保建材以及服务的供应商并不普遍。不过，最近听说住建部与工信部正在着手完善绿色建材认证体系，我想这对房地产行业绿色转型是一大支持。
另外就是推进绿色建筑的方式，无论是从房地产绿色环保大趋势来看，还是从国家对绿色建筑任务量的要求来讲，绿色建筑从试点示范走向规模化发展是必然趋势，但在此过程中，政府不能简单地通过规划审批手段来强制执行，我认为不科学、不合理的规划审批在某种程度上也阻碍了房地产行业的自愿转型，比如有些地方要求绿色一星级建筑标准中，对人均占地面积指标的要求“一刀切”，这对大户型高档社区并不适用；另外就是国家对于外墙保温材料要求反复更改，可操作性差。
中国房地产报：如何才能加速国内房地产行业绿色转型？
王健：从房地产开发的整个链条来看，开发商本身并不是生产企业，而是资源的整合者与组织者。在项目前期可以委托咨询顾问公司、规划设计公司；中间环节组织建筑材料采购，委托施工方建造；最后甚至可以委托代理公司将房子卖掉。
假如房地产开发全产业链的各个环节都有绿色指标，那么开发商按照标准采购，整合的资源都是绿色环保的，绿色开发的实施就水到渠成。但是反过来，仅将开发商作为约束主体，要求开发商必须选择绿色环保的材料，承担主体责任，就有点困难了。
鉴于房地产行业是一个很依赖供方的行业，所以对生产链上各个环节的供应方应该建立绿色环保评价体系，淘汰落后企业。只有整个产业链的各个部分都完善了，开发商的整合效率才会显著提高。
另外则是政府在政策上必须对绿色建筑给予激励。不过与资金奖励这种方式相比，采用在规划指标上给予容积率奖励这种方式操作起来可能相对比较方便，也便于兑现。
随着绿色开发全产业链的推进完善，政府有管理，行业有标准，目前行业内大型房企是绝对不会落后的，一定会选择适应标准，推动绿色开发。
王健：绿色节能环保已成为当今社会发展的主题，国内房地产行业的绿色转型也是必然趋势。
关于绿色转型，结合目前房地产行业绿色开发的现状来看，主要包括设计和生产的转型。设计转型即从以前的只关注建筑平面功能、空间效果、立面形式向如何提高建筑的节能效率、降低能耗转变；生产转型主要是促使开发商、施工企业、建材供应商对绿色环保指标的重视，促进住宅精装修产业化的发展，同时将会对目前的施工体系带来影响，装配式施工将会逐渐成为未来普通住宅施工的主要方式。
制订绿色工作计划
中国房地产报：据了解，保利是在2011年初完成了绿色发展战略的研究工作，为公司未来五年制订了绿色工作计划，能简要介绍一下这个绿色发展计划吗？
王健：我们的绿色总体发展目标，根据工作计划：2011年9月1日以后新开工（未报入修建性详细规划）的住宅（含保障房）及商业建筑、公共建筑均达到绿色建筑一星级设计及运营标准，并按要求进行认证申报；2011年9月份，各子公司新建的普通住宅项目中，应有50%的项目交楼标准为精装修。
截至2013年底，广东、北京、上海、江苏、浙江等子公司至少有一个项目取得绿色建筑二星级设计标识认证；各子公司普通住宅项目精装修交付比例达到当年交楼面积的40%（东北地区达到30%）。
截至2015年底，全集团取得绿色建筑二星级设计标识认证的项目不少于15个，取得绿色建筑三星级设计标识认证的项目不少于5个；各子公司2011年9月后取得的项目，已竣工交付使用一年的，均取得绿色建筑一星级运营标识认证，争取50%的子公司不少于一个项目获得二星级运营标识认证；各子公司普通住宅精装修交付比例达到当年交楼面积的80%（东北地区达到60%）。
中国房地产报：保利上述绿色计划的实施情况如何？
王健：截至目前，武汉、广东、华南公司已基本实现全部住宅项目按绿色建筑一星级标准进行建设。公司有1个项目获得国家绿色建筑三星，2个二星级项目，3个美国绿色建筑标准LEED金级认证项目，3个LEED银级认证项目。
中国房地产报：保利目前的产品定位是什么？如何将绿色、节能、环保等绿色主题融入其中？
王健：公司目前的产品定位是打造自然、和谐、舒适的居住产品，同时涉足商业地产、养老地产、旅游地产等多元化产业。
其中，在居住建筑方面，主要在建筑节能方面融入绿色主题，比如外墙保温、节能玻璃、雨水回收、太阳能利用、空调热回收等方面，今后逐渐在中水回用、饮用水过滤、空气净化等方面重点考虑。另外要着重强调的是装修一步到位创新实践，在国家还没有推行普通住宅全装修标准时，保利地产就率先在自己的楼盘实行全装修到位，最大化地节约资源，且具有环保和成本优势，客户愿意接受。
对于公司自身开发的酒店、商场、写字楼，则会在运营方面注重绿色环保，在机电系统设计、能耗监控方面通过智能化技术来实现调控，降低运行能耗。随着保利绿色建筑三星项目、美国绿色建筑标准LEED金级项目的获批，在绿色设计上有了积累，接下来会加强物业在管理运营这些项目中经验的累积。绿色建筑后期没有好的运营与维护，有些功能就得不到发挥，达不到设计预期目标。
完善绿色供应链
中国房地产报：为了实现公司的绿色发展计划，在资金与人才方面如何配备？
王健：公司目前有技术研发的专门团队，从总部到地方项目公司都成立了技术研发部门。总部的研发中心目前有20多人，其中有专人来跟进各子公司的绿色建筑执行情况。
另外，按照保利每年新增300万平方米的绿色住宅建筑加上300万平方米精装修交楼项目进行估算，绿色建筑增量成本按40元/平方米计算，精装修按每平方米1200元计算，即每年在绿色环保方面的投入约37亿元。
中国房地产报：保利在绿色节能技术研发和体系集成方面有哪些探索实践？
王健：早在2010年，保利就制定了《保利节能减排建筑设计指引（试行版）》，针对节地、节能、节水、节材和环境保护5个关注点，在项目立项、规划、设计、施工和运营5个阶段做了相应的阐释与技术指导，制订了绿色技术推广和试点细则。
2011年公司在绿色战略研究和未来5年绿色发展计划基础上，编制了《保利地产绿色建筑一星级技术标准》和《保利地产绿色建筑二星、三星级推荐技术标准》，逐步完善集团的绿色建筑管理体系。
中国房地产报：公司是否有绿色供应链管理思想？
王健：在实施绿色发展计划的过程中，保利也在逐渐完善自己的绿色供应链。比如在绿色设计顾问方面累积了深圳建科院、上海建科院、深圳筑博科技、广州市设计院等资源；门窗方面除了与德国贝克洛系统门窗合作外，还选择南玻、信义作为建筑玻璃的集采供应商，提供高品质的双银Low-E、三银Low-E双层中空玻璃；卫生洁具选择TOTO节水马桶。装修材料比如木地板、橱柜、家具等供应商都要求有绿色环保认证，板材甲醛释放量必须达到或者优于E1级。
政府有管理 行业有标准
中国房地产报：公司在绿色开发实践过程中遇到哪些障碍？
王健：在房地产行业绿色转型的大背景下，保利地产作为行业领军企业，一直践行社会责任，在国家还没有强制执行绿色建筑星级设计标准的时候，保利就要求旗下项目达到一星级绿色建筑要求。不过，在公司全力推进绿色建筑的时候也做了相关统计：目前，住宅绿色一星级的增量成本在每平方米16元~54元，公建项目一般在29元~65元。
这个增量成本虽然不大，但是绿色节能产品一般初期投入比较大，回报周期比较长，经济效益不是很显著。未来随着绿色节能环保技术不断完善成熟，在提升建筑性能的同时，肯定越来越被客户接受。
中国房地产报：从整个房地产行业来看，目前绿色转型遇到的阻力和障碍有哪些？
王健：首先，正如我上面所讲，保利地产战略合作方的选择标准很重要的一点是环保产品，但是从生产服务体系的供应和支持来看，能够真正提供绿色环保建材以及服务的供应商并不普遍。不过，最近听说住建部与工信部正在着手完善绿色建材认证体系，我想这对房地产行业绿色转型是一大支持。
另外就是推进绿色建筑的方式，无论是从房地产绿色环保大趋势来看，还是从国家对绿色建筑任务量的要求来讲，绿色建筑从试点示范走向规模化发展是必然趋势，但在此过程中，政府不能简单地通过规划审批手段来强制执行，我认为不科学、不合理的规划审批在某种程度上也阻碍了房地产行业的自愿转型，比如有些地方要求绿色一星级建筑标准中，对人均占地面积指标的要求“一刀切”，这对大户型高档社区并不适用；另外就是国家对于外墙保温材料要求反复更改，可操作性差。
中国房地产报：如何才能加速国内房地产行业绿色转型？
王健：从房地产开发的整个链条来看，开发商本身并不是生产企业，而是资源的整合者与组织者。在项目前期可以委托咨询顾问公司、规划设计公司；中间环节组织建筑材料采购，委托施工方建造；最后甚至可以委托代理公司将房子卖掉。
假如房地产开发全产业链的各个环节都有绿色指标，那么开发商按照标准采购，整合的资源都是绿色环保的，绿色开发的实施就水到渠成。但是反过来，仅将开发商作为约束主体，要求开发商必须选择绿色环保的材料，承担主体责任，就有点困难了。
鉴于房地产行业是一个很依赖供方的行业，所以对生产链上各个环节的供应方应该建立绿色环保评价体系，淘汰落后企业。只有整个产业链的各个部分都完善了，开发商的整合效率才会显著提高。
另外则是政府在政策上必须对绿色建筑给予激励。不过与资金奖励这种方式相比，采用在规划指标上给予容积率奖励这种方式操作起来可能相对比较方便，也便于兑现。
随着绿色开发全产业链的推进完善，政府有管理，行业有标准，目前行业内大型房企是绝对不会落后的，一定会选择适应标准，推动绿色开发。
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