揭开济南高科技住宅神秘面纱 恒温恒湿恒氧降噪
时间： 2014-12-13 来源：济南时报 作者：李发亮
“恒温恒湿”、“会呼吸的房子”、“新风系统”……高科技住宅打出的广告很神秘，让购房者眼前一亮的同时，也让人一头雾水。高科技住宅到底是怎样的房子?没有空调、暖气如何做到“知冷知热”?近日，记者走进济南高科技住宅项目，揭开高科技住宅“神秘面纱”。
关键词：恒温
“四季如春”多靠“毛细水管”
日前，记者来到位于建设路与兴济河附近的山景·明珠花园——2005年前后名震一时的高科技住宅。据小区居民介绍，该小区9-11号楼为“恒温恒湿”的高科技住宅，规划于2005年左右，最早交房于2008年。
11号高科技住宅外观就像一个超大型的“长方盒子”，四面有很多窗户，但没有突出的阳台。每栋高科技住宅都设有智能IC卡门磁系统，只有手持特设磁卡的楼内业主才能进入楼幢。在11号楼智能IC卡门磁系统处等候一段时间，记者遇上了外出归来的住户徐女士。道明来意，经徐女士允许，记者来到了高科技住宅内部。
“感受到了吗?”关上单元门片刻，徐女士笑问。记者发现与外部炎热的天气相比，楼道内部很凉爽。“楼道和室内一样，一年四季都恒定在20-26度。”徐女士一边解释，一边把记者领到自己家。
进了家门，如徐女士所说，室内温度确实比较凉快。见记者好奇，徐女士告诉记者，温度一年四季恒定主要与楼体内部看不见的“毛细水管”有关，但具体什么原理她也弄不明白。
带着疑问，记者随后咨询了济南另一处高科技住宅项目—— 天泰·太阳树的项目营销经理张冰。张冰表示，恒温所用关键技术用专业术语来表示应为“天棚辐射控温技术”，该技术的具体原理为：在建设之初，即在天花板埋设与建筑同使用寿命的供水管材，管内通入热水或冷水，以平面辐射的方式与室内热交换。管道内的热水或冷水由地源热泵系统供应。
山东建筑大学热能工程学院教授曲云霞表示，地源热泵技术由埋在土壤下的塑料管内介质与地下土壤进行热交换。在冬天，把土壤中的热量“取”出来，供给室内采暖;在夏天，把室内的热量“取”出来，释放到土壤中去，达到居住环境冬暖夏凉的效果。
关键词：恒湿恒氧
楼内密织风道是“呼吸”关键
“高科技住宅宣传时几乎都着重于‘会呼吸’这一点，到底是怎么个呼吸法?”在徐女士家坐了一会儿，记者打量房子好久也没看出特别之处，不禁疑问。
“那你肯定没注意墙体上的通风口。”徐女士表示，在这个房子里住了将近4年，她家几乎没怎么开过窗户，能保持市内空气清新主要还靠设置于墙体的通风设备。经徐女士指点，记者看到徐女士家中的墙体上果然有多个白色的内嵌设备。
据介绍，整栋楼上每家每户每室特定位置都设有一定数量的送风口和出风口，楼栋在建设之初就预留新风进出风道，由位于楼栋左侧的控制室内相关设备完成新风转换。具体原理为：取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热、降温、加湿、除湿等处理过程，每小时提供15-30立方米新风的低速，由房间底部送风口不间断送出，低于室温的新风在房间底部形成“新风潮”，层层叠加、缓缓上升，带走人体汗味及其他污浊气体，最后到达房间顶部，经由出风口排出，新、旧风完全杜绝交叉污染。
“恒温恒湿概念事实上是工业生产要求在居住环境中的延伸。”曲云霞表示，恒温恒湿系统最早主要用在药品生产车间，用智能设备保持车间内的温度和湿度在恒定范围内变化。
关键词：降噪
高性能玻璃双向隔音阻热
位于二环南路附近的天泰·太阳树项目是目前济南正在热销的一处高科技住宅项目。近日，记者探访了住户吴先生的家，除了上述恒温恒湿等技术外，吴先生所居住住宅在降噪方面也有特殊设计。
到底运用了什么技术？张冰表示，高科技住宅在不同部位还有降噪技术，其中隔绝室外噪音最大的“功臣”就是单向镀膜LOW-E中空玻璃。据了解，这也是高科技住宅的“御用”玻璃，有保温降噪的效果，双向保温功能是普通中空玻璃的一倍，低辐射的功能可减少紫外线的透射率。
记者在小区内还发现，高科技住宅的所有窗户都设有外遮阳卷帘，这种由优质铝合金制成的遮阳设备内衬有保温层，遮阳的同时又能保温。
“除了窗户的设计，卫生间内同层后排水技术的运用对降低室内噪音也有较大贡献。”相关工作人员表示，传统的在卫生间地面上打洞设置下排水管道是将水通过上下管道排掉，同层后排水技术则是将水通过平行管道排出，能有效消除水流撞击管壁声及对下层住户的噪音。一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题，而且有房屋产权明晰、卫生器具布置不受限制等优点。
关键词：发展阶段
济南至今没有“云社区”
据介绍，在济南真正能算上高科技住宅的小区只有记者探访的山景·明珠花园和天泰·太阳树两个项目。相较于济南的“凤毛麟角”，在上海、北京乃至南京、苏州等城市，高科技在住宅上的运用已经获得满堂彩，北京的当代MOMA、锋尚国际等项目更是京派地产科技“概念”的重要代表。例如朗诗地产在长三角的科技节能住宅既叫好又叫座。“这与南方地区没有集中供暖系统，恒温恒湿房优势明显有重要关系。”张冰表示，不过济南高科技住宅运用的技术还是处于中等偏上的水平。
据了解，已有城市正在构建“云计算”智能小区的理念：用户可以通过中央遥控器甚至手机来随时随地遥控住宅内的窗帘、空调，调节室温、照明系统，控制家电开关等设施;可以在办公室内通过互联网实时监控自己家中的各个房间;遇到有不明身份的人从门窗侵入，系统还可以自动拨打传呼代码通知主人。记者在济南还未找到运用云技术的小区。
楼市观点：科技住宅 未来“宜居梦”
科技居住效应已升级为一种“美学”，引导了绿色、健康、环保等宜居理念的深层次辐射。特别是对于现下精英阶层而言，高科技住宅更涵盖了物质和精神需索的双重复合价值，亦体现了人本位的追求。
视频监控系统：装上几个摄像头，再连接一下屏幕，从技术的角度再简单不过。燃气报警系统：目前基本上普及了。集中供暖：在北方用得非常多，没什么技术含量。红外线防盗、可视对讲系统：这些听上去很“给力”的系统，其实也快成为标配了。
中水处理系统：将生活污水或雨水经过适当处理后作杂用水，用到厕所冲洗、园林灌溉等，是一项节能减排的新技术。指纹识别系统：录入业主的指纹信息，实现最严格的一一对应，也是目前较先进的科技运用。
内呼吸式玻璃幕墙：内置式电动遮阳百页，比传统的玻璃幕墙节能效果高约40%。置换式新风系统与分散式外墙新风装置。建筑楼板墙体辐射制冷供暖技术。太阳能光伏发电及电能高效存储利用系统。
高科技住宅确实能带给住户前所未有的居住享受，但记者采访中发现，位于市中区的一住宅项目建成5年多，受成本限制仍有百余套面临销售难题。济南的住宅市场销售情况如何?刚需大众如何看待?带着这些问题，记者进行了采访。
市场调查：百余套高科技住宅陷“滞销”
在山景·明珠花园调查时记者发现一个奇怪现象，该小区共有3栋高科技住宅，只有一栋入住，其余两栋单元门紧锁。“这两栋楼建成怎么也得5年了吧，就是从来没有人入住。”小区一业主表示。
日前，记者来到该楼盘售楼处，一工作人员表示，房子打9折，均价每平方米11600元。该工作人员说，这个价格与周边卧龙花园、泉景天沅相比每平方米高出1000-2000元。不过即使价格“毫不示弱”，售楼人员表示，这个过万的价格依然算是“亏本价”，目前该楼盘还有100多套高科技房子“滞销”中。
“真正的高科技系统，通常都存在技术的专利保护，这也导致了整个系统的一次性投入非常巨大。”中冶建工勘察设计院副总工程师邱宝昌表示。
同样是高科技住宅，天泰·太阳树的价格相对高一些，均价每平方米约14000元，一期300余户基本全部入住，二期400余户入住率达80%以上。
有业内人士分析认为，一个项目出现滞销的情况，与开发商实力、配套服务、营销策略、客户定位等多方面因素有关。就目前的济南而言，能购买高科技住宅的人群本来就固定在一个收入较高的特定量上，两个项目供选择，当然会选择各方面都较优的项目。
刚需大众：科技是浮云 更大更气派才是王道
采访中记者发现，在多种技术营造下的“恒温恒湿”高科技住宅与更大更气派住宅中选择，绝大多数济南市民会毫不犹豫地选择后者。“首先不太清楚高科技住宅到底怎么样，就是知道也不会过多考虑。”刚需购房者张女士相信随着时代发展，高科技会渐渐走入普通住宅，甚至全面普及，但是在目前，不少购房者还处于一种“饥不择食”的购房环境下，住宅科技含量有些像“浮云”。
市场研究人士也认为，目前打主力的是刚需和刚改等住宅产品，开发商在前期研发时都有充分的市场调研。他们获得的反馈基本上都表明，价格、地段、户型、交通、配套、品牌等是主流购房人群重点关注的，至于产品是否运用了高科技这样的隐性元素，并不在购房者的考虑范围之内。
“我们的目标受众是35岁以上的对住房舒适度要求较高的成功人士，以经商者居多。”张冰所在的房地产开发公司显然对济南的购房市场有深入的调查，房源类型以150-250平方米的大户型为主，房价基本都在200万元以上。
除了巨额购房款外，每年每平方米40元左右的设备运行费和每月每平方米1.8元的物业费，也让不少刚需购房者咋舌，这“高科技”代价未免有些高。但对开发商来说，后期管理还是“赔本”的买卖。
销售趋势：运用部分高科技住房受欢迎
相对于10余项高科技技术齐上阵的住宅，济南一些开发商致力于开发运用几项相对更为实用技术的楼盘，位于舜耕路南端附近的银丰花园就是其中之一，该楼盘成功运用集中集热式太阳能热水系统。
据介绍，常用太阳能热水系统有阳台分体式太阳能热水系统和集中集热太阳能热水系统两种形式。阳台分体式太阳能热水系统存在三大弊端，即高层住宅下部产热水量受周边建筑遮挡影响严重;对建筑外立面效果有一定影响;高层建筑安装维修不便，如遇爆管危险性高。集中集热式太阳能热水器可有效避免上述弊端。
据介绍，集中集热式热水系统将可以满足整栋住宅楼使用的太阳能集热器、水箱集中放置在屋顶，通过太阳能集热后的热水由控制系统通过管道输送至楼栋每家每户的辅助加热电水箱。当太阳能提供的热水温度比较高的时候，电热水器无需启动即可直接使用;在冬季及持续阴雨天等特殊情况下，太阳能提供的热水水温比较低时，启动电加热，对进入电热水器的太阳能热水进行二次加热后，供用户使用。这样可以达到太阳能热水系统节省电能目的，降低业主的电费负担。另外，给业主提供的太阳能热水水费按自来水水费收取。
关键词：恒温
“四季如春”多靠“毛细水管”
日前，记者来到位于建设路与兴济河附近的山景·明珠花园——2005年前后名震一时的高科技住宅。据小区居民介绍，该小区9-11号楼为“恒温恒湿”的高科技住宅，规划于2005年左右，最早交房于2008年。
11号高科技住宅外观就像一个超大型的“长方盒子”，四面有很多窗户，但没有突出的阳台。每栋高科技住宅都设有智能IC卡门磁系统，只有手持特设磁卡的楼内业主才能进入楼幢。在11号楼智能IC卡门磁系统处等候一段时间，记者遇上了外出归来的住户徐女士。道明来意，经徐女士允许，记者来到了高科技住宅内部。
“感受到了吗?”关上单元门片刻，徐女士笑问。记者发现与外部炎热的天气相比，楼道内部很凉爽。“楼道和室内一样，一年四季都恒定在20-26度。”徐女士一边解释，一边把记者领到自己家。
进了家门，如徐女士所说，室内温度确实比较凉快。见记者好奇，徐女士告诉记者，温度一年四季恒定主要与楼体内部看不见的“毛细水管”有关，但具体什么原理她也弄不明白。
带着疑问，记者随后咨询了济南另一处高科技住宅项目—— 天泰·太阳树的项目营销经理张冰。张冰表示，恒温所用关键技术用专业术语来表示应为“天棚辐射控温技术”，该技术的具体原理为：在建设之初，即在天花板埋设与建筑同使用寿命的供水管材，管内通入热水或冷水，以平面辐射的方式与室内热交换。管道内的热水或冷水由地源热泵系统供应。
山东建筑大学热能工程学院教授曲云霞表示，地源热泵技术由埋在土壤下的塑料管内介质与地下土壤进行热交换。在冬天，把土壤中的热量“取”出来，供给室内采暖;在夏天，把室内的热量“取”出来，释放到土壤中去，达到居住环境冬暖夏凉的效果。
关键词：恒湿恒氧
楼内密织风道是“呼吸”关键
“高科技住宅宣传时几乎都着重于‘会呼吸’这一点，到底是怎么个呼吸法?”在徐女士家坐了一会儿，记者打量房子好久也没看出特别之处，不禁疑问。
“那你肯定没注意墙体上的通风口。”徐女士表示，在这个房子里住了将近4年，她家几乎没怎么开过窗户，能保持市内空气清新主要还靠设置于墙体的通风设备。经徐女士指点，记者看到徐女士家中的墙体上果然有多个白色的内嵌设备。
据介绍，整栋楼上每家每户每室特定位置都设有一定数量的送风口和出风口，楼栋在建设之初就预留新风进出风道，由位于楼栋左侧的控制室内相关设备完成新风转换。具体原理为：取自高空的新鲜空气，经过滤、除尘、灭菌、加热、降温、加湿、除湿等处理过程，每小时提供15-30立方米新风的低速，由房间底部送风口不间断送出，低于室温的新风在房间底部形成“新风潮”，层层叠加、缓缓上升，带走人体汗味及其他污浊气体，最后到达房间顶部，经由出风口排出，新、旧风完全杜绝交叉污染。
“恒温恒湿概念事实上是工业生产要求在居住环境中的延伸。”曲云霞表示，恒温恒湿系统最早主要用在药品生产车间，用智能设备保持车间内的温度和湿度在恒定范围内变化。
关键词：降噪
高性能玻璃双向隔音阻热
位于二环南路附近的天泰·太阳树项目是目前济南正在热销的一处高科技住宅项目。近日，记者探访了住户吴先生的家，除了上述恒温恒湿等技术外，吴先生所居住住宅在降噪方面也有特殊设计。
到底运用了什么技术？张冰表示，高科技住宅在不同部位还有降噪技术，其中隔绝室外噪音最大的“功臣”就是单向镀膜LOW-E中空玻璃。据了解，这也是高科技住宅的“御用”玻璃，有保温降噪的效果，双向保温功能是普通中空玻璃的一倍，低辐射的功能可减少紫外线的透射率。
记者在小区内还发现，高科技住宅的所有窗户都设有外遮阳卷帘，这种由优质铝合金制成的遮阳设备内衬有保温层，遮阳的同时又能保温。
“除了窗户的设计，卫生间内同层后排水技术的运用对降低室内噪音也有较大贡献。”相关工作人员表示，传统的在卫生间地面上打洞设置下排水管道是将水通过上下管道排掉，同层后排水技术则是将水通过平行管道排出，能有效消除水流撞击管壁声及对下层住户的噪音。一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题，而且有房屋产权明晰、卫生器具布置不受限制等优点。
关键词：发展阶段
济南至今没有“云社区”
据介绍，在济南真正能算上高科技住宅的小区只有记者探访的山景·明珠花园和天泰·太阳树两个项目。相较于济南的“凤毛麟角”，在上海、北京乃至南京、苏州等城市，高科技在住宅上的运用已经获得满堂彩，北京的当代MOMA、锋尚国际等项目更是京派地产科技“概念”的重要代表。例如朗诗地产在长三角的科技节能住宅既叫好又叫座。“这与南方地区没有集中供暖系统，恒温恒湿房优势明显有重要关系。”张冰表示，不过济南高科技住宅运用的技术还是处于中等偏上的水平。
据了解，已有城市正在构建“云计算”智能小区的理念：用户可以通过中央遥控器甚至手机来随时随地遥控住宅内的窗帘、空调，调节室温、照明系统，控制家电开关等设施;可以在办公室内通过互联网实时监控自己家中的各个房间;遇到有不明身份的人从门窗侵入，系统还可以自动拨打传呼代码通知主人。记者在济南还未找到运用云技术的小区。
楼市观点：科技住宅 未来“宜居梦”
科技居住效应已升级为一种“美学”，引导了绿色、健康、环保等宜居理念的深层次辐射。特别是对于现下精英阶层而言，高科技住宅更涵盖了物质和精神需索的双重复合价值，亦体现了人本位的追求。
视频监控系统：装上几个摄像头，再连接一下屏幕，从技术的角度再简单不过。燃气报警系统：目前基本上普及了。集中供暖：在北方用得非常多，没什么技术含量。红外线防盗、可视对讲系统：这些听上去很“给力”的系统，其实也快成为标配了。
中水处理系统：将生活污水或雨水经过适当处理后作杂用水，用到厕所冲洗、园林灌溉等，是一项节能减排的新技术。指纹识别系统：录入业主的指纹信息，实现最严格的一一对应，也是目前较先进的科技运用。
内呼吸式玻璃幕墙：内置式电动遮阳百页，比传统的玻璃幕墙节能效果高约40%。置换式新风系统与分散式外墙新风装置。建筑楼板墙体辐射制冷供暖技术。太阳能光伏发电及电能高效存储利用系统。
高科技住宅确实能带给住户前所未有的居住享受，但记者采访中发现，位于市中区的一住宅项目建成5年多，受成本限制仍有百余套面临销售难题。济南的住宅市场销售情况如何?刚需大众如何看待?带着这些问题，记者进行了采访。
市场调查：百余套高科技住宅陷“滞销”
在山景·明珠花园调查时记者发现一个奇怪现象，该小区共有3栋高科技住宅，只有一栋入住，其余两栋单元门紧锁。“这两栋楼建成怎么也得5年了吧，就是从来没有人入住。”小区一业主表示。
日前，记者来到该楼盘售楼处，一工作人员表示，房子打9折，均价每平方米11600元。该工作人员说，这个价格与周边卧龙花园、泉景天沅相比每平方米高出1000-2000元。不过即使价格“毫不示弱”，售楼人员表示，这个过万的价格依然算是“亏本价”，目前该楼盘还有100多套高科技房子“滞销”中。
“真正的高科技系统，通常都存在技术的专利保护，这也导致了整个系统的一次性投入非常巨大。”中冶建工勘察设计院副总工程师邱宝昌表示。
同样是高科技住宅，天泰·太阳树的价格相对高一些，均价每平方米约14000元，一期300余户基本全部入住，二期400余户入住率达80%以上。
有业内人士分析认为，一个项目出现滞销的情况，与开发商实力、配套服务、营销策略、客户定位等多方面因素有关。就目前的济南而言，能购买高科技住宅的人群本来就固定在一个收入较高的特定量上，两个项目供选择，当然会选择各方面都较优的项目。
刚需大众：科技是浮云 更大更气派才是王道
采访中记者发现，在多种技术营造下的“恒温恒湿”高科技住宅与更大更气派住宅中选择，绝大多数济南市民会毫不犹豫地选择后者。“首先不太清楚高科技住宅到底怎么样，就是知道也不会过多考虑。”刚需购房者张女士相信随着时代发展，高科技会渐渐走入普通住宅，甚至全面普及，但是在目前，不少购房者还处于一种“饥不择食”的购房环境下，住宅科技含量有些像“浮云”。
市场研究人士也认为，目前打主力的是刚需和刚改等住宅产品，开发商在前期研发时都有充分的市场调研。他们获得的反馈基本上都表明，价格、地段、户型、交通、配套、品牌等是主流购房人群重点关注的，至于产品是否运用了高科技这样的隐性元素，并不在购房者的考虑范围之内。
“我们的目标受众是35岁以上的对住房舒适度要求较高的成功人士，以经商者居多。”张冰所在的房地产开发公司显然对济南的购房市场有深入的调查，房源类型以150-250平方米的大户型为主，房价基本都在200万元以上。
除了巨额购房款外，每年每平方米40元左右的设备运行费和每月每平方米1.8元的物业费，也让不少刚需购房者咋舌，这“高科技”代价未免有些高。但对开发商来说，后期管理还是“赔本”的买卖。
销售趋势：运用部分高科技住房受欢迎
相对于10余项高科技技术齐上阵的住宅，济南一些开发商致力于开发运用几项相对更为实用技术的楼盘，位于舜耕路南端附近的银丰花园就是其中之一，该楼盘成功运用集中集热式太阳能热水系统。
据介绍，常用太阳能热水系统有阳台分体式太阳能热水系统和集中集热太阳能热水系统两种形式。阳台分体式太阳能热水系统存在三大弊端，即高层住宅下部产热水量受周边建筑遮挡影响严重;对建筑外立面效果有一定影响;高层建筑安装维修不便，如遇爆管危险性高。集中集热式太阳能热水器可有效避免上述弊端。
据介绍，集中集热式热水系统将可以满足整栋住宅楼使用的太阳能集热器、水箱集中放置在屋顶，通过太阳能集热后的热水由控制系统通过管道输送至楼栋每家每户的辅助加热电水箱。当太阳能提供的热水温度比较高的时候，电热水器无需启动即可直接使用;在冬季及持续阴雨天等特殊情况下，太阳能提供的热水水温比较低时，启动电加热，对进入电热水器的太阳能热水进行二次加热后，供用户使用。这样可以达到太阳能热水系统节省电能目的，降低业主的电费负担。另外，给业主提供的太阳能热水水费按自来水水费收取。
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